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上证报中国证券网讯(记者 张琼斯)靴子落地!调整存量房贷利率、下调二套房最低首付比例、延长“金融16条”等政策期限、优化保障性住房再贷款政策……9月29日晚间,多项房地产金融新政策面世。
分析人士认为,在中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后,金融管理部门快速落地房地产金融支持政策,积极回应市场关切。相关政策着眼于房地产行业供需两端,对于推动房地产市场止跌回稳有重要意义,将有效提振市场信心,推动房地产行业尽快实现“软着陆”。
政策一:下调存量房贷利率
央行发布公告,明确完善房贷利率定价机制;市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》(下称《倡议》)。
根据上述文件精神,商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率。对于贷款市场报价利率(LPR)基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷,把加点幅度调整为不低于-30BP,且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。这一优惠政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。
解读:这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口,平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例,节约借款人利息支出每年约5600元。
东方金诚首席宏观分析师王青表示,调整存量房贷利率,能够在减轻房贷居民家庭负担的同时,有效遏制提前还贷潮,缓解其对居民消费的冲击。这项政策也释放出稳楼市的积极信号,有助于推动楼市企稳回暖。
政策二:下调二套房最低首付比例
央行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》,明确商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房,最低首付款比例统一为不低于15%。
解读:由此,二套房贷款最低首付比例从当前的25%下调到15%。
中指研究院分析称,当前多数城市二套房首付比例已降至较低水平,再度下调首付比例带动效果可能较为有限。但在北上深等房价较高的核心城市,多数购买二套房的购房者通常采用“卖一买一”的方式完成置换,需要完成存量房交易后获得置换的资金,此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调,有助于加速一二手房置换链条的打通流转。
政策三:延长“金融16条”等政策期限
央行、金融监管总局发布《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》,将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(“金融16条”)、《关于做好经营性物业贷款管理的通知》中的部分政策的适用期限,延长至2026年12月31日。
解读:这两项政策对于促进房地产市场平稳健康发展、防范化解房地产市场风险发挥了积极作用。
民生银行首席经济学家温彬表示,延期《关于做好经营性物业贷款管理的通知》,有助于进一步盘活房企存量资产,改善房企现金流;延期“金融16条”将从房企融资角度加大房地产开发贷款投放,从保交楼角度支持银行发放保交楼专项借款,从风险化解角度通过股权融资推动受困房企项目的兼并收购,总体旨在促进房地产市场平稳健康发展。
政策四:优化保障性住房再贷款政策
央行优化保障性住房再贷款政策,对于金融机构发放的符合要求的贷款,央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
解读:5月17日,央行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款,引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房,这是房地产市场去库存的一项重要举措。
这意味着,过去商业银行发放100亿元贷款,央行提供低成本资金60亿元,现在央行提供低成本资金100亿元,从而加快推动商品房的去库存进程。
中金公司研究部银行业分析师林英奇表示,保障性住房再贷款的央行出资比例由60%提高到100%后,按照银行平均负债成本2.2%计算,能节约该笔贷款的负债成本约40到50个基点,可以提高对于银行发放贷款的激励。但这一政策的具体执行效果,也受到地方政府意愿和项目收益等影响。
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